sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.
Rapora nazaran Temmuz’dan Ağustos’a ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enfl asyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki gerçek satış fiyatı düşük gerçekleşti. Gerçek fiyatlardaki yıllık değişim oranı Ağustos’ta ülke genelinde yüzde -18,3, İstanbul’da yüzde -19, Ankara’da yüzde -17,4, İzmir’de ise yüzde -15,4 oldu.
Cari fiyatlarda yıllık artış oranı Temmuz’a kıyasla ülke genelinde ortalama 3,5 puan azalarak yüzde 24,1’e düştü. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük kentte de azalarak İstanbul’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 25,5 ve İzmir’de yüzde 28,6 oldu.
Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı ise Ağustos ayında yüzde 47,1’e yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 46,7, Ankara’da yüzde 56 ve İzmir’de ise yüzde 62,5 oldu. 2020 Mayıs’tan itibaren daima artan ülke genelindeki gerçek konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Ağustos’ta da devam etti.
Son bir yılda düşüşte olan konut gerçek satış fiyat endeksi Haziran’daki durağanlıktan sonra Ağustos ayında da düşüşünü sürdürdü. Temmuz’dan Ağustos’a gerçek konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,7 puan, Ankara’da 0,2 puan, İzmir’de ise 1,2 puan azaldı. Ağustos’ta gerçek konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 156,6, Ankara’da 181,7, İzmir’de ise 170,6 oldu.
Yıllık değişim negatifte
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık gerçek fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren süratle inişe geçti. Büyük zelzelenin tesiriyle Nisan 2023’te süreksiz olarak yükselen yıllık gerçek fiyat artışı Mayıs’tan itibaren yine azalmaya başladı, bu yılın başından itibaren de gerçek fiyat mutlak olarak azalma istikametinde seyretti. Temmuz 2024’te gerçek fiyatlardaki azalış sürat kaybetmeye başladı. Ağustos 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Temmuz 2024’e kıyasla 2,8 puan artsa da yüzde -18,3 ile negatif bedellerde seyrini sürdürdü.
Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında son bir yıldır yavaşlama kelam konusu. Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla tepe yaptı. Konut fiyatları izleyen aylarda enfl asyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bir yavaşlama ortaya çıktı. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Ağustos 2024 prestijiyle yüzde 24,1 oldu.
3 büyükşehirde durum
Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı 3 büyükşehir için de geçerli. İstanbul’da yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de tepeye ulaşıldıktan sonra düşüş başladı ve yıllık fiyat artışı Ağustos 2024’te yüzde 23’e geriledi. Ankara ve İzmir’de ise doruğa Eylül 2022’de ulaşıldı, yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 olan yıllık artış oranları, Ağustos 2024’te ise bu iki vilayetimizde sırasıyla, yüzde 25,5’e ve yüzde 28,6’ya geriledi.
2023 Ocak’ta istisnai bir sıçrama yaparak 235’e yükselen talep endeksi, Şubat 2023 zelzelesinin akabinde düşüş istikametli bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar geriledi. Aralık 2023’ten itibaren tarafını üst çeviren endeks Temmuz’dan Ağustos’a yüzde 9,5’lik bir artışla 155,9’a geldi. Geçen yılın Ağustos ayına kıyasla endeks yüzde 8,8 daha yüksek gerçekleşti. Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış gerçek kirada yıllık değişim oranları uzun müddettir azalıyor. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç ortalama gerçek kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile tepe yaptıktan sonra inişe geçti.
Şubat 2024 prestijiyle yerini negatif artışlara bırakan yıllık gerçek kira fiyatları değişimi Mayıs ayında yaklaşık yüzde 15 oldu. Mayıstan sonra gerçek kiralardaki düşüş ivme kaybetti. İvme kaybı Ağustos’ta daha besbelli hale geldi. Ağustos verisine nazaran gerçek kira fiyatındaki yıllık değişim yüzde -3,2’ye geriledi. Buna nazaran gerçek kiralar geçen yılın birebir ayına nazaran ortalamada yüzde 3,2 düşük.
KİRA ARTIŞ ORANI YÜKSELİYOR
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi geçen yılın Ağustos ayından beri düşüşte. Bu Ağustos ayında ise cari artış suratında az da olsa bir yükselme gözlemleniyor. Temmuz 2024’te yüzde 45,9 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Ağustos 2024’te yüzde 47,1 oldu.
Kiralık konut piyasasında talebin değerli bir özelliği de mevsimsel tesire açık olması. Nisan ve Eylül ayları ortasında artan talep, izleyen aylarda azalıyor, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izliyor. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle vilayet değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin tesirli oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel tesirler göz önünde tutulmalıdır.
Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın Ağustos -Kasım ortasında düşerken Aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi besbelli oranda artış gösteriyor. Ağustos ayında ise kiralık konut talep endeksi yüzde 2,4 azaldı. Öte yandan kiralık konut talebi geçen yılın Ağustos ayına kıyasla yüzde 4,3 daha düşük..